Ціни на землю — що відбувається на ринку України

Цінова динаміка на ринку сільськогосподарських земель в Україні залишається в основному стабільною з початку року, хоча є певні регіональні відмінності. Загалом, у 2024 році не спостерігається значного зростання цін, проте й падіння вартості земель не відзначається.

Про це розповіли учасники ринку землі та профільні експерти для РБК-Україна.

Які ціни на землю в регіонах України

Зазначено, що наразі спостерігається зростаючий інтерес до земель у центральних регіонах України. Наприклад, ціни на землю у Вінницькій та Хмельницькій областях досягли рекордних позначок у 2024 році — до 3 100 доларів за гектар. Водночас Сумська та Чернігівська області демонструють нестабільну цінову динаміку з тенденцією до зниження, що пов'язано з їхньою близькістю до територій, де тривають бойові дії.

"Хоча навіть зараз є інвестори, готові прийняти на себе підвищені ризики, які купують землі в цих регіонах, розраховуючи на високу премію за цей ризик, коли ситуація стабілізується", — зазначив комерційний директор компанії "Твоє Коло" Єгор Лісничий.

Він пояснив, що на прикладі Полтавської області можна побачити, як швидко земельні ціни відновлюються, щойно лінія фронту відсувається від кордонів. Так, якщо в грудні 2022 року ціни впали до 1 800 доларів за гектар, то вже в грудні 2023 року вони зросли до 2 526 доларів за гектар.

За інформацією керівника проєкту Concorde Capital "Kupy Pay" Володимира Радька, найбільш активними регіонами за кількістю угод на сьогодні є Сумська, Полтавська, Хмельницька, Вінницька та Чернігівська області. Хмельницька та Вінницька області користуються особливим попитом серед інвесторів, де ціна за гектар коливається в межах 1 900-2 100 доларів.

"Інша ситуація з Сумською та Чернігівською областями. В цих регіонах попит тримається за рахунок ціни. Купувати ділянки в прифронтових областях за довоєнними цінами охочих набагато менше. Але продати там свою землю хоче велика кількість людей", — пояснив він.

Для того, щоб угода відбулася, продавцям доводиться знижувати ціни, що, своєю чергою, збільшує дохідність для інвесторів. Це підтверджує відомий принцип: вищий ризик супроводжується вищою дохідністю. Ця тенденція спостерігається ще з 2023 року, що призвело до майже незмінної вартості землі в зазначених регіонах: 1 050-1 200 доларів за гектар у 2023 році проти 1 050-1 100 доларів у 2024 році.

Водночас, згідно з даними координатора земельного комітету Українського клубу аграрного бізнесу Ігоря Лісецького, найвищі ціни на сільськогосподарські землі в Україні наразі спостерігаються в таких областях: Івано-Франківська — 111,7 тисячі гривень за гектар, Київська — 92,2 тисячі гривень за гектар, та Львівська — 91,3 тисячі гривень за гектар.

Важливо підкреслити, що офіційні дані щодо вартості сільськогосподарських земель слід розглядати лише в контексті загального тренду, оскільки реальні ринкові ціни можуть бути на 30-40% вищими за офіційно задекларовані, застерігає Лісничий.

Згідно з дослідженням Київської школи економіки, лише в 19% угод купівлі-продажу реєструється фактична ціна. У більшості випадків інформація про вартість угоди взагалі відсутня, що свідчить про непрозорість домовленостей між сторонами. Крім того, 60% угод із вказаною ціною фіксують її на рівні нормативної грошової оцінки, яка є мінімально допустимою відповідно до законодавства.

"Це має просте пояснення: вимога підтвердження реальних джерел доходу при купівлі землі створює проблеми для деяких покупців. Ще одним чинником є податкові зобов'язання, які обчислюються від вартості угоди. Зокрема, зростання військового збору з 1,5% до 5% може посилити цю тенденцію", — сказав експерт.

Що ще треба знати

Нагадаємо, вартість сільськогосподарських земель в Україні продовжує зростати. Згідно з даними Опендатабот, у вересні 2024 року середня ціна за гектар досягла 49 045 грн, що на 1 300 грн більше, ніж у серпні, коли цей показник становив 47 739 грн.

Ми також писали, що в в Україні сільськогосподарська земля з часу відкриття ринку подорожчала у середньому на 7 тис. грн за один гектар. У наступні кілька років земельні ділянки можуть ще більше зрости у ціні.