Цены на землю — что происходит на рынке Украины

Ценовая динамика на рынке сельскохозяйственных земель в Украине остается в основном стабильной с начала года, хотя есть определенные региональные отличия. В 2024 году не наблюдается значительного роста цен, однако и падение стоимости земель не отмечается.

Об этом рассказали участники рынка земли и профильные эксперты для РБК-Украина.

Какие цены на землю в регионах Украины

Отмечается, что в настоящее время наблюдается растущий интерес к землям в центральных регионах Украины. К примеру, цены на землю в Винницкой и Хмельницкой областях достигли рекордных отметок в 2024 году — до 3 100 долларов за гектар. В то же время Сумская и Черниговская области демонстрируют нестабильную ценовую динамику с тенденцией к снижению, что связано с их близостью к территориям, где продолжаются боевые действия.

"Хотя даже сейчас есть инвесторы, готовые принять на себя повышенные риски, которые покупают земли в этих регионах, рассчитывая на высокую премию за этот риск, когда ситуация стабилизируется", — отметил коммерческий директор компании "Твоє Коло" Егор Лесничий.

Он пояснил, что на примере Полтавской области можно увидеть, как быстро земельные цены восстанавливаются, как только линия фронта отодвигается от границ. Так, если в декабре 2022 года цены свалились до 1 800 баксов за гектар, то уже в декабре 2023 года они выросли до 2 526 баксов за гектар.

По информации руководителя проекта Concorde Capital "Kupy Pay" Владимира Радько, наиболее активными регионами по количеству сделок сегодня являются Сумская, Полтавская, Хмельницкая, Винницкая и Черниговская области. Хмельницкая и Винницкая области пользуются особым спросом среди инвесторов, где цена за гектар колеблется в пределах 1 900-2 100 долларов.

"Другая ситуация с Сумской и Черниговской областями. В этих регионах спрос держится за счет цены. Покупать участки в прифронтовых областях по довоенным ценам желающих гораздо меньше. Но продать там свою землю хочет большое количество людей", — пояснил он.

Для того чтобы сделка состоялась, продавцам приходится снижать цены, что, в свою очередь, увеличивает доходность для инвесторов. Это подтверждает известный принцип: более высокий риск сопровождается более высокой доходностью. Эта тенденция наблюдается еще с 2023 года, что привело к почти неизменной стоимости земли в указанных регионах: 1 050–1 200 долларов за гектар в 2023 году против 1 050–1 100 долларов в 2024 году.

В то же время, согласно данным координатора земельного комитета Украинского клуба аграрного бизнеса Игоря Лисецкого, самые высокие цены на сельскохозяйственные земли в Украине наблюдаются в таких областях: Ивано-Франковская — 111,7 тысячи гривен за гектар, Киевская — 92,2 тысячи гривен за гектар, и Львовская — 91,3 тысячи гривен за гектар.

Важно подчеркнуть, что официальные данные по стоимости сельскохозяйственных земель следует рассматривать только в контексте общего тренда, поскольку реальные рыночные цены могут быть на 30-40% выше официально задекларированных, предостерегает Лесничий.

Согласно исследованию Киевской школы экономики, только в 19% сделок купли-продажи регистрируется фактическая цена. В большинстве случаев информация о стоимости сделки вообще отсутствует, что свидетельствует о непрозрачности договоренностей между сторонами. Кроме того, 60% сделок с указанной ценой фиксируют ее на уровне нормативной денежной оценки, которая минимально допустима в соответствии с законодательством.

"Это простое объяснение: требование подтверждения реальных источников дохода при покупке земли создает проблемы для некоторых покупателей. Еще одним фактором являются налоговые обязательства, исчисляемые от стоимости сделки. В частности, рост военного сбора с 1,5% до 5% может усилить эту тенденцию", — сказал эксперт.

Что еще нужно знать

Напомним, стоимость сельскохозяйственных земель в Украине продолжает расти. Согласно данным Опендатабота, в сентябре 2024 года средняя цена за гектар достигла 49 045 грн, что на 1 300 грн больше, чем в августе, когда этот показатель составлял 47 739 грн.

Мы также писали, что в Украине сельскохозяйственная земля со времени открытия рынка подорожала в среднем на 7 тыс. грн за гектар. В последующие несколько лет земельные участки могут еще больше увеличиться в цене.