Цена земли — почему фермеры платят за аренду больше, чем селянам
Поделиться
В начале октября стартовали аукционы по аренде государственных сельскохозяйственных земель. По их результатам арендаторы согласились платить в среднем 29,6 тыс. грн (примерно 720 долл.) за гектар в год. Это значительно больше средней арендной платы за сельскохозяйственные земли, которая, по оценкам Киевской школы экономики, составляет 3 550 грн (около 86 долл.).
О причинах разрыва между обычными ценами аренды и аукционными ставками, а также могут ли другие арендодатели ожидать подобных выплат пытались определить эксперты во время конференции "Жить на проценты", говорится на портале "Минфин".
Аренда земли на аукционах
Во время аукционов аренды государственных земель в среднем участвовало 14 участников, а стартовая цена аренды росла в 8,4 раза. Среди участников были как крупные аграрные холдинги, так и небольшие и средние фермеры. Однако, по словам соучредителя Zeminvest Александра Черного, аграрные холдинги не выигрывали ни одного аукциона, поскольку обычно предлагали аренду за 400-500 долл. за гектар, в то время как местные фермеры становились готовы предложить больше.
По причинам, почему фермеры готовы переплачивать, эксперт приводит пример из Винницкой области, где местный фермер арендовал землю за 50 тыс. грн за гектар в год. Для него цена была не важна — главное было не дать возможность посторонним получить доступ к этой территории. Это, по его мнению, основная стратегия на таких аукционах.
Черный предполагает, что обработка земель, арендованных по завышенным ценам, может оказаться экономически убыточной для фермеров.
"В 2022 году средняя прибыль с гектара составляла около 1 тыс. долл. Из них себестоимость составляла около 500-600 долл., куда входили расходы, чтобы посеять и собрать урожай и еще 150-200 долл. арендной платы. При этом это был хороший год по стоимости продукции на экспорт. А теперь в этих 400-500 дол. для аренды по цене 600-800 долл. в год", — сказал он.
В то же время автор проекта ҐРУНТОВНО — Земельный Инвестиционный Фонд Сергей Крамаренко считает, что даже при высоких ставках аренды фермеры не будут работать себе в убыток. По его словам, на аукционах победили компании, стремящиеся наращивать свой земельный банк. Это успешные предприятия, обладающие хорошей интеграцией, но им не хватает земли, поэтому они пошли на увеличение арендных ставок. Эксперт сомневается, что эти компании будут работать в убыток надолго. Возможно, будет период, когда у них не будет прибыли, но затем земля принесет доход.
Соучредитель "Твоє Коло" Андрей Усенко также убежден, что выплата высоких арендных ставок государству может быть частью бизнес-модели фермерских хозяйств.
"Условия, в которых находится любая аграрная компания, это ограниченное предложение по увеличению земельного банка. Если ты хочешь зарабатывать больше, тебе нужно увеличивать свой земельный банк, но ты не можешь этого делать. Победители этих аукционов выходят из следующего — у них есть бизнес, активы, менеджмент и все, что им нужно — это увеличить землю в обработке, и тогда они смогут увеличить общую прибыль", — считает он.
Что будет с ценами на землю
Усенко объясняет, что для существенного роста арендных ставок других земельных участков требуется окончание действующих договоров аренды и проведение качественного тендера или аукциона. По его оценкам, влияние новых ставок на рынок станет заметным только через 10–15 лет.
По его прогнозу, долгосрочные договоры на 10–15 лет, заключаемые аграрными компаниями, являются основным инструментом фиксации условий аренды. Пока эти договоры не завершатся и условия не будут пересмотрены, значительные изменения не произойдут. Хотя стоимость аренды будет постепенно расти, она не подскочит в несколько раз.
В то же время эксперт отмечает, что собственники земли, у которых заканчиваются договоры аренды, могут рассчитывать на более выгодные условия. По его словам, если аукцион произведен качественно, то получить выплату в размере 500 долл. за гектар в год вполне реально, поскольку на рынке появился новый маркер такой стоимости.
"Наконец-то мы понимаем реальную цену нашей земли. Если у вас есть 50 га хорошего чернозема, вы без проблем его сдадите в аренду по 500 долл. за га. И я хочу поздравить людей, которые покупали землю, поскольку если вы приобрели ее за 1, 5-2 тыс. долл. за га и у вас сейчас закончился договор аренды — ваша земля уже стоит 8 тыс. долл.", — поддерживает мнение эксперта Крамаренко.
По его прогнозу, сейчас начнется период трансформации от цены, которая закреплена в договорах к реальной.
"Это будет непростая история, поскольку агрохолдинги не заинтересованы платить такую большую аренду. Однако мы уже понимаем, что они способны это делать. Этот переходный период займет ориентировочно до 5 лет. Будет социально-политическое давление на агрохолдинги, ведь крестьяне тоже узнают, сколько на самом деле готовы платить арендаторы. Почему если государству они платят 500 долл., то людям не могут платить арендаторы столько же", — отметил эксперт.
Он считает, что в течение следующих пяти лет стоимость аренды вырастет в 2-3 раза.
В то же время Черный настроен более скептически относительно быстрого роста стоимости аренды земли. По его мнению, через пять лет арендные ставки увеличатся примерно в 1,5 раза. Это свидетельствует о постепенном, но не резком росте цен, обусловленном долгосрочными договорами аренды и структурными особенностями рынка.
"Как владелец аграрного бизнеса, я платить за аренду 500 долл. не смогу, ведь через несколько лет мне уже просто нечем будет выплачивать эту аренду", — пояснил он.
Эксперты сходятся во мнении, что высокие цены аренды государственных земель задают ориентир для всего рынка, выступая своеобразным "маяком" для других владельцев. В то же время вопрос, сколько времени понадобится, чтобы большинство земель перешло к аналогичному уровню арендной платы, остается без однозначного ответа.
Что еще нужно знать
Напомним, в Украине после открытия рынка земель для юридических лиц средневзвешенная стоимость сельскохозяйственных земель значительно выросла. Известно, что цены на товарные земли приблизились к 47 тыс. грн за гектар.
Также мы рассказывали, что глава Министерства аграрной политики и продовольствия Виталий Коваль заявил, что сельскохозяйственная земля с момента открытия рынка подорожала в среднем на 7 тыс. грн за гектар. В последующие несколько лет земельные участки в Украине могут еще больше увеличиться в цене.
Читайте Новини.LIVE!
